遺言があれば相続登記は必要ない?①

亡くなった方(父)が、遺言で「私の不動産は長男に相続させる。」としていれば、長男は遺言があるから相続登記する意味が無い、との意見を聞くことがあります。
が、実際はどうなのでしょうか?少し検討してみます。

遺言があるので、不動産の所有権は長男に承継されています。つまり法律上の所有者は長男です。
一方で、登記はしていないので登記簿上の所有者は父です。
また、遺言は公にされるものではないので、遺言を知らない人からすれば、登記簿上の所有者しか確認できないことになります。
(つまり、亡父の相続人全員の共有状態の不動産だ、と認識されます。)

このような状態の時に、例えば長男自身も遺言で「私の不動産は長女に相続させる。」と残しても、「私の不動産」がどれか分からない(気づかれない)可能性があります。
これは、遺言を残していない場合でも同じことが言えます。
残された子ども達にとって、親の不動産所有権を確認する方法は、登記簿を確認することが普通だからです。
また、生前に贈与や売買をする場合は、通常は長男に登記をしておく必要があります。

さらに今年7月1日からの施行される民法改正により、新たなリスクも出てきました。
が、それは、次のブログにします。

高知県高知市にて成年後見、相続、相続登記、不動産登記、遺言など
司法書士に関するご相談は、よつば司法書士法人にお任せください。
メールでのお問い合わせはコチラ

権利失効後の権利証(登記識別情報)

所有権や抵当権などの権利を取得する登記をした時は、その権利を証する権利証(登記識別情報)が発行され、
一方でそれらの権利を第三者に売却・贈与したり抹消した時は、それらの権利証(登記識別情報)が失効されます。
この時の失効後の権利証(登記識別情報)は、登記完了後に手元に返却されるわけですが、保管しておいた方が良いのでしょうか?捨てても大丈夫なのでしょうか?

よつば司法書士法人では、依頼者様へのご説明としては、基本的には破棄しても大丈夫と説明しています。
権利はもう無いので書類に意味はありませんし、家に保管する書類が多くなって本当に大事な書類がどれが分からなくなってしまうこともあるからです。
破棄することに抵抗のある方もいると思いますが、思い切って捨ててしまうと気持ちもスッキリします。

ただ、ご両親の不動産名義の相続登記をした時は、失効したご両親の権利証(登記識別情報)を残すことをお勧めしています。
どういう経緯でご両親が不動産を取得し、それを自分が相続したのか確認できるようにしておくためです。

細かい点ですが、登記をした後の書類の管理について説明をしている専門家が少ないように感じています。
ただ、書類の整理をする時は、本当に大事な書類まで捨ててしまっては困るので、専門家に確認してもらいながらの方が良いと思います。

高知県高知市にて成年後見、相続、相続登記、不動産登記、遺言など
司法書士に関するご相談は、よつば司法書士法人にお任せください。
メールでのお問い合わせはコチラ

便利な法定相続証明情報

平成29年5月29日から、全国の法務局で法定相続証明情報を取得することができるようになりました。

通常、銀行の窓口で相続手続をするときは、お亡くなりになった方(被相続人)の出生から死亡までの戸籍謄本と、相続人の戸籍謄本(又は抄本)が必要となります。
手続をする窓口が多い場合は、同じ戸籍が何通も必要になったり、戸籍の確認に時間がかかって1日で終わらなかったり、不便を感じることが多くありました。

そこで今回の法定相続証明情報ですが、これは被相続人の相続人が誰であるかを法務局が証明してくれるもので、簡単な相続関係であればA4の紙1枚の形で証明書を渡してくれます。
また、証明書の発行は無料で、1部のみではなく、5部でも10部でも可能です。
銀行などの窓口では、戸籍一式の代わりに、この法定相続証明情報を1枚渡せば済みますので、大変便利になったと言えます。

ちなみに、よつば司法書士法人でも、遺産承継業務(相続丸ごとパック)などをご利用頂く際は、まずはこの法定相続証明情報を法務局で取得して手続を進めるようにしています。

高知県高知市にて成年後見、相続、相続登記、不動産登記、遺言など
司法書士に関するご相談は、よつば司法書士法人にお任せください。
メールでのお問い合わせはコチラ

社会福祉法人の役員(理事長)の登記

社会福祉法人はあまり一般的に聞きなれない法人かもしれませんが、
主な事業として、介護施設や保育園などの福祉サービスを掲げている法人が多いのではないかと思います。

さて、その社会福祉法人の理事長が変更した場合は、その旨の登記が必要となっています。
理事長が重任(再任)した場合も同様です。

社会福祉法人の理事や監事の任期は、原則として「選任後2年以内に終了する会計年度のうち最終のものに関する定時評議員会の終結の時まで」
とされていますので、任期が満了する定時評議委員会の時は、次期理事及び監事を選任する必要があります。この時の評議委員会が終結した時に前任理事及び監事は退任します。
続いて理事会を開催し、理事の中から理事長を選任し、この理事長のみを登記することとなります。

この時、定時評議員会の終結と理事会を開催して理事長選任を行う日が同日である場合は、登記記録上「重任」と記載されますが、
定時評議員会が終結して例えば1週間後に理事長を選任した場合は、登記記録上例えば「4月30日退任、5月7日就任」などの記載となり、「重任」とはなりませんのでご注意下さい。

高知県高知市にて成年後見、相続、相続登記、不動産登記、遺言など
司法書士に関するご相談は、よつば司法書士法人にお任せください。
メールでのお問い合わせはコチラ

遺留分減殺請求はいつでもできる?

相続が発生した時に、死亡したAさんに遺言がある場合は「長男Bに全ての遺産を残す」ことができます。
が、もしAさんに次男Cさんがいる場合は、Cさんには遺留分があることになります。
この遺留分とは、法律上当然に認められる最低限の遺産取得分のことです。
なので、上記のような遺言があっても、Cさんの遺留分は当然に保証される。
つまり、CさんはBさんに侵害された遺留分を請求できるようになる。この請求が遺留分減殺請求です。
ここで注意が必要なのは、遺留分減殺請権には期間制限があり、
「減殺の請求権は、遺留分権利者が、相続の開始及び減殺すべき贈与又は遺贈があったことを知った時から1年間行使しないときは、時効によって消滅する。相続開始の時から10年を経過したときも、同様とする。」
と定められています。
このことを念頭に、遺留分行使をする場合は、その意思を1年以内に明確に表示しておくことが重要です。
また、家族での話し合いが膠着状態で10年経過したときも権利消滅しますので、忘れないよう注意が必要です。
他方、遺留分の請求をされている方も、実は相手の権利は時効にかかっている、という場合もあるかもしれませんね。

高知県高知市にて成年後見、相続、相続登記、不動産登記、遺言など
司法書士に関するご相談は、よつば司法書士法人にお任せください。
メールでのお問い合わせはコチラ

不動産取引について考えてみる③(権利証の紛失)

不動産取引のするときに、権利証が見つからない!ということが稀にあります。
引越しの時に捨ててしまったか、大事にしまい過ぎて見つからないか分かりませんが、とにかく無いのです。
権利証が無いと、不動産取引ができないのでは?と思うかもしれませんが、大丈夫です。
具体的には、
➀司法書士がご本人と面談して権利証の代わりになる書類を作成する。
➁法務局との郵便で、本人の意思確認をしてもらう。
➂公証人に本人確認をしてもらう。
という方法がありますので、司法書士がケースごとに使い分けて適当な方法をご説明しています。

高知県高知市にて成年後見、相続、相続登記、不動産登記、遺言など
司法書士に関するご相談は、よつば司法書士法人にお任せください。
メールでのお問い合わせはコチラ

不動産取引について考えてみる②(個人売買)

不動産の売買をする時に、不動産屋さんに仲介をお願いせず、売主と買主との間で直接売買をすることもあります。
もちろん仲介を入れない方法でも良いと思いますが、その際の注意点(リスク)については認識しておく必要があります。
まずは、用途地域の問題。建物建築目的で買う場合は、希望の建物が建てられる地域か確認が必要です。
また、場合によって地面の下(地盤や水道管など)についても確認しておいた方が良いでしょう。
次に、境界の問題。見た目の境界と図面上の境界線がズレている場合がありますので確認が必要です。
土地のみの更地明け渡しにするか、中古建物も合わせて買うかにもよって、確認事項は増えていきます。
インターネットの契約書雛形を利用する場合は、契約書条文の意味を理解することも必要です。

あまり心配しすぎてせっかくの話が流れてしまうのも良くありませんが、
不動産売買は複雑な手続ですので、最低限の注意点は確認しておくことが大事なことだと考えています。

高知県高知市にて成年後見、相続、相続登記、不動産登記、遺言など
司法書士に関するご相談は、よつば司法書士法人にお任せください。
メールでのお問い合わせはコチラ

不動産取引について考えてみる①(本人意思の不在)

司法書士の不動産取引における非常に重要な仕事は、売主や買主の本人確認と、本人の意思確認です。

これらの確認は、司法書士と本人が面談できれば、その面談の時に行えば大丈夫ですが、県外にいたりするとなかなか大変です。

県外にいる本人(と思われる人)と電話や普通郵便でやり取りするだけでは、本当に売主や買主の本人とやり取りをしているか分かりません。
たとえば、本人の子どもが、親に成り代わって勝手に不動産を売ろうとしている、などといったケースは十分に考えられます。
なので、司法書士は電話や普通郵便だけで不動産取引を進めてはいけないことになっています。

また、いざ本人に直接会ってみると、実は病気などで意思表示ができない状態になっていた、という場合もあります。
もし、本人がこのような状態なのに売買取引を強行してしまっても、その取引は無効です。
取引が無効であれば、買主はお金を払っていても所有権はありません。ですが通常は銀行から融資を受けていますので、銀行への返済義務はあります。
買主は不動産の権利は無いのに銀行への返済だけは残るという恐ろしい事になってしまいます。
ちなみに、先に述べたような本人に成り代わって本人以外の方が売買をしてしまった場合も、原則無効となります。

司法書士は、真の売主・買主また、当事者とりまく銀行や不動産業者等の関係者のため、間違いのない取引を行えるよう注意をつくす必要があると思います。

高知県高知市にて成年後見、相続、相続登記、不動産登記、遺言など
司法書士に関するご相談は、よつば司法書士法人にお任せください。
メールでのお問い合わせはコチラ

相続登記の義務化議論

政府は所有者不明土地問題の解消に向けて、不動産相続登記を義務化する法案を2020年臨時国会へ提出する方針が、高知新聞に掲載されました。
相続登記をするかどうか、現在は相続人の任意になっています。そのため、相続登記をしなかった土地について、登記名義人が明治時代の祖先の名前になっていたりして、現在では誰の所有になっているのか全く分からないケースが多くあります。これにより公共事業が進まなくなったり、その土地の管理義務を誰が負っているのか不明で荒廃してしまうなどの社会問題が起きています。また、相続登記を速やかにしなかったため、後に遺産分割が困難となるなど、各家族における相続問題の原因ともなっています。
上記法案(相続登記義務化)は、社会問題に対応する目的ですが、ひいては各家族の相続問題を予防する結果にもなるものだと考えています。

高知県高知市にて成年後見、相続、相続登記、不動産登記、遺言など
司法書士に関するご相談は、よつば司法書士法人にお任せください。
メールでのお問い合わせはコチラ

相続放棄の放置に注意

ある人が亡くなった場合、その相続人は、相続をするか、相続を放棄するか検討することになります。
この時、負債が多額であれば、多くの方は家庭裁判所に相続放棄を申し立てることになるでしょう。
しかし、当事務所への相談の中には、相続を放棄しないでそのままにしている内に、その相続人も死亡してしまったというものがあります。
たとえば、祖父が亡くなって、その負債1000万円の相続放棄をしない内に、父も亡くなったという場合です。この時、父の相続人である「私」にはどんな問題が残るでしょうか。
もう少し具体的に数字を当てはめてみます。
1.父が1000万円の資産を持ったまま亡くなると、私には1000万円の相続が発生します。
2.祖父の負債1000万円を父が相続放棄し、父が1000万円の資産を持ったまま亡くなると、私には1000万円の相続が発生します。
3.祖父の負債1000万円を父が相続放棄しない内に、父が父固有の1000万円の資産を持ったまま亡くなると、私への相続価値はプラスマイナス0円です。
上記3の場合への対処としては、父が生前に祖父の相続についてしっかりと相続放棄をしておくことに尽きますし、事後的な対処の方法はありません。
相続放棄は「知ってから3ヶ月以内」という期限がありますので、相続放棄をするかどうか急いで検討し、必要な手続きをしておくことが大事だと思います。

高知県高知市にて成年後見、相続、相続登記、不動産登記、遺言など
司法書士に関するご相談は、よつば司法書士法人にお任せください。
メールでのお問い合わせはコチラ

1 / 512345
女性司法書士対応可!
【見積もり無料】まずは無料相談!
TEL:088-826-2080
□営業時間 / 9:00~18:00
□定休日 / 土・日・祝