不動産取引について考えてみる①(本人意思の不在)

司法書士の不動産取引における非常に重要な仕事は、売主や買主の本人確認と、本人の意思確認です。

これらの確認は、司法書士と本人が面談できれば、その面談の時に行えば大丈夫ですが、県外にいたりするとなかなか大変です。

県外にいる本人(と思われる人)と電話や普通郵便でやり取りするだけでは、本当に売主や買主の本人とやり取りをしているか分かりません。
たとえば、本人の子どもが、親に成り代わって勝手に不動産を売ろうとしている、などといったケースは十分に考えられます。
なので、司法書士は電話や普通郵便だけで不動産取引を進めてはいけないことになっています。

また、いざ本人に直接会ってみると、実は病気などで意思表示ができない状態になっていた、という場合もあります。
もし、本人がこのような状態なのに売買取引を強行してしまっても、その取引は無効です。
取引が無効であれば、買主はお金を払っていても所有権はありません。ですが通常は銀行から融資を受けていますので、銀行への返済義務はあります。
買主は不動産の権利は無いのに銀行への返済だけは残るという恐ろしい事になってしまいます。
ちなみに、先に述べたような本人に成り代わって本人以外の方が売買をしてしまった場合も、原則無効となります。

司法書士は、真の売主・買主また、当事者とりまく銀行や不動産業者等の関係者のため、間違いのない取引を行えるよう注意をつくす必要があると思います。

高知県高知市にて成年後見、相続、相続登記、不動産登記、遺言など
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相続登記の義務化議論

政府は所有者不明土地問題の解消に向けて、不動産相続登記を義務化する法案を2020年臨時国会へ提出する方針が、高知新聞に掲載されました。
相続登記をするかどうか、現在は相続人の任意になっています。そのため、相続登記をしなかった土地について、登記名義人が明治時代の祖先の名前になっていたりして、現在では誰の所有になっているのか全く分からないケースが多くあります。これにより公共事業が進まなくなったり、その土地の管理義務を誰が負っているのか不明で荒廃してしまうなどの社会問題が起きています。また、相続登記を速やかにしなかったため、後に遺産分割が困難となるなど、各家族における相続問題の原因ともなっています。
上記法案(相続登記義務化)は、社会問題に対応する目的ですが、ひいては各家族の相続問題を予防する結果にもなるものだと考えています。

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相続放棄の放置に注意

ある人が亡くなった場合、その相続人は、相続をするか、相続を放棄するか検討することになります。
この時、負債が多額であれば、多くの方は家庭裁判所に相続放棄を申し立てることになるでしょう。
しかし、当事務所への相談の中には、相続を放棄しないでそのままにしている内に、その相続人も死亡してしまったというものがあります。
たとえば、祖父が亡くなって、その負債1000万円の相続放棄をしない内に、父も亡くなったという場合です。この時、父の相続人である「私」にはどんな問題が残るでしょうか。
もう少し具体的に数字を当てはめてみます。
1.父が1000万円の資産を持ったまま亡くなると、私には1000万円の相続が発生します。
2.祖父の負債1000万円を父が相続放棄し、父が1000万円の資産を持ったまま亡くなると、私には1000万円の相続が発生します。
3.祖父の負債1000万円を父が相続放棄しない内に、父が父固有の1000万円の資産を持ったまま亡くなると、私への相続価値はプラスマイナス0円です。
上記3の場合への対処としては、父が生前に祖父の相続についてしっかりと相続放棄をしておくことに尽きますし、事後的な対処の方法はありません。
相続放棄は「知ってから3ヶ月以内」という期限がありますので、相続放棄をするかどうか急いで検討し、必要な手続きをしておくことが大事だと思います。

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相続放棄しても受け取れる財産

相続人は、相続放棄をすることで、被相続人の遺産を受け取らないようにすることできます。(正確には、相続人ではない、とすることできます。)
通常相続放棄は、遺産が債務超過である、相続に関わりたくない、というものが申立の動機になります。
遺産を受け取らない訳ですから、負債だけではなく、預貯金や不動産や動産も受け取ることはできません。
しかし、「遺族年金」「未支給年金」「受取人指定の生命保険」などは、受取人固有の権利又は契約により定めた権利であるから、相続放棄をしても受け取れることができます。
相続放棄により、何を受け取れなくなり、何を受け取れるのか、よく考えて手続きを選択することが重要だと思います。

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遺産承継業務の費用負担について

司法書士が行う業務に、相続の発生した方の、相続人調査・財産調査・財産目録作成・遺産分割協議書作成・預貯金や株式等の解約・不動産名義変更登記、などをまとめて行う遺産承継業務というものがあります。

この手続きにはまとまった費用が必要で、例えば当法人では、原則として「遺産総額の1~2%(ただし最低金額50万円)」と報酬を規定しています。

では、この費用を誰が負担するのでしょうか?依頼した方が全額負担でしょうか?相続人みんなのためになる手続きですので、相続人みんなで負担し合うのでしょうか?

結論としては、第1には相続人の話し合いで決定し、話し合いがまとまらない場合は依頼人負担ということになります。

当法人の考え方をケース毎に少し詳しく述べますと、

① 相続の結果、1人の方が全てを相続・・・当該相続人が全額負担

② 相続の結果、相続人が法定相続分で分け合う・・・全ての相続人が負担し合う

③ 相続の結果、大部分を一部の相続人が相続し、少しを残りの相続人が相続する・・・大部分を相続した相続人の間で負担し合う

以上のような分類が、相続人にとって公平で、スムーズに相続を行い、完了させることができると考えています。

依頼人ではない他の相続人からすれば、自分が頼んでもいない専門家の費用を負担することになり、納得できないというご意見を頂戴する場合もあります。ただ、上記②のような場合は、結局は相続人みんなのための手続きですので、何卒ご理解ご協力を頂きたいと考えておりますし、ご理解頂けるよう丁寧なご説明に努めて参りたいと思います。

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監査役の監査の範囲を会計に限定する旨の規定

先日、株式会社の役員変更手続きをご依頼頂く際に、登記簿を確認したところ監査役を置いていたため、「監査役の監査の範囲は会計に関することだけです、ということを登記する必要がありますよ」とお伝えしたところ、何だそれは??というような反応を頂きました。一般的にはあまり認知されていないことだと思いますので、少しまとめてみます。

平成18年4月30日以前に設立した株式会社で以下の全ての条件に該当する会社は、「会計限定監査役の定めがある旨」の登記が必要となります。
1.資本金が1億円以下である。
2.株式の全部に譲渡制限規定がある。(平成18年4月30日以前から現在まで)
3.監査役の監査の範囲について、定款を変更していない。(平成18年5月1日から現在まで)
4.監査役会及び会計監査人を設置していない。

上記の登記は、役員の改選の登記などをする時に合わせて手続きする必要があるとされています。
形だけの監査役であれば、監査役を役員改選に合わせて外すという方法もあります。

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役員の改選(重任)登記漏れに注意

6月は役員の改選(重任)のシーズンです。
3末決算の法人が、5月中に決算処理や役員の改選(重任)を完了させることが多いからです。
株式会社であれば、役員の改選(重任)は2年から10年置きに決議する必要があり、その日から2週間以内に登記手続きをする必要があります。
その他の法人は、法人の種類にもよりますが、2年置きに決議し、やはり2週間以内に登記手続きをする法人が多いと思います。
また、例えば医療法人などでは、毎年決算後に資産の総額の変更登記も忘れずに手続きをする必要があります。
これらの登記手続きは、期間内に登記をしないと過料(金銭的制裁)がありますのでご注意下さい。

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よつば司法書士法人の生前対策の特徴は?

引続きテーマは「生前対策」です。
前回は司法書士としての生前対策についてでしたが、今回は当法人の特徴をまとめてみました。

当法人が生前対策を行う上で、最も大事にしているのは「心配や不安点の確認」と「現状把握」です。
相談者の心配や不安というのは例えば「親が病気で意思表示ができなくなっても、親のアパート経営をしっかりできるようにしたい」などです。
相談者の現状を把握とうのは例えば「親子の関係は良好か」「どのような資産を所有しているか」などです。
これらの情報を相談者からの聞き取りや資料によって、しっかり確認しないと、次のステップである適切な手続きの選択ができません。

次に同じ大事なことが「手続きの比較・検討」です。
生前対策と一言で言っても、具体的に何をすれば良いか、ご自身だけで決定することは非常に難しいことです。
専門家が「○○手続きをしましょう」と提案されるがまま、つまり本当にその手続きで良いのか検証できないまま手続きを進めてしまうこともあるかもしれません。
そこで当法人では、各々の相談者の悩みに対応した、相談者ごとの提案書というものを作成するようにしています。
この提案書の中で「あなた様の悩みの場合は、○○手続きはこういうメリット・デメリットがあります。別の○○手続きを利用した場合はこういったメリット・デメリットがあります。」というように、相談者自身が自分に合った手続きを選択できるような工夫をしています。

よつば司法書士法人の生前対策は、以上のような経緯を踏まえた「オーダーメイド」な生前対策だと考えています。

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生前対策って何?

「生前対策」と聞くと、人それぞれ思い浮かべるものが違うように思います。
一般的には、「生前対策」=「節税対策」のようなイメージがあるかもしれません。
ただ、司法書士事務所が提案する場合の「生前対策」は、「将来も安心して生活できるための対策」だと思います。

具体的には、
〇私が亡くなった後、遺産をスムーズに承継させたい。相続人間で争って欲しくない。
〇私が病気などで財産管理できなくなったあとも、子どもが引続きしっかり管理できるようにしたい。
〇生前中に子どもに財産を引き継がせたい。
などなどの不安に対して、対策を提案し、必要な手続きを行います。

司法書士は、家族信託手続き、後見手続き、相続手続き、遺産承継手続きや、これらの相談業務を通じて、生前から死後の手続きまで全てを基本的な業務として取り扱っています。
だからこそ、上で挙げたような具体的な悩みに対応できるようになってきましたし、これからはそういった司法書士の「生前対策」の需要が増えてくるように思います。

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土地の評価額

こんにちは事務のヤマさんです。
だいぶ暖かくなりましたね。
春特有の風でしょうか、法務局のビル風??が激しくて
行く度に髪がボサボサになって困ります。
先日、土地の評価額についてこんな事がありました。
不動産の名義変更の登記を行うには
その不動産の、評価額を出さなければいけません。
登記簿は、宅地になっているが、現況が公衆用道路の場合
評価額は10分の3に計算しなおします。
では、登記簿は畑で、現況が墓地の場合はどうなるのでしょう
墓地の評価は0円です。上記のパターンだと0円だと思いますが
この場合は、登記簿上、畑になっているので、墓地でも評価額を出さないといけません。
この評価額の出し方は、近傍の畑を、管轄の法務局に確定してもらって
その評価額を元に、計算しなおします。
単純に評価証明書の評価額を足し算すれば言い訳ではなく
計算を間違えると、登記をする時に法務局へ支払う登録免許税の額が
大きく変わることがありますので気をつけたいですね。

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